Ett bolån kan påverka hur mycket du har möjlighet att spara och investera. Det finns två sätt att tänka på: du kan försöka sänka räntan på lånet du redan har, eller undersöka om du kan utöka lånet och använda pengarna till något som du hoppas ska ge avkastning.
Skillnaden är stor. En lägre ränta minskar dina kostnader utan att skulden växer. Ett utökat bolån ger dig pengar direkt, men också högre räntekostnader och en större skuld som finns kvar även om investeringen förlorar i värde.
1. Sänk bolåneräntan och använd pengarna som blir över
Börja med att kontrollera vilken ränta du betalar och när villkoren för dina olika lånedelar löper ut. Jämför sedan din ränta med bankernas listräntor och snitträntor.
Listräntan är bankens annonserade utgångspris. Snitträntan visar vilken ränta bankens kunder i genomsnitt har fått på nya och omförhandlade bolån med en viss bindningstid under en månad. Den säger inte vilken ränta just du kan få, men ger ett bättre underlag för en diskussion med banken.
Be därefter några banker om erbjudanden. Som exempel beskriver Danske Bank hur det går till att flytta ett bolån. Jämför inte bara räntan, utan även hur länge en eventuell rabatt gäller och vilka andra villkor som följer med erbjudandet. Ge sedan din nuvarande bank möjlighet att lämna ett nytt förslag.
Så mycket kan en lägre ränta betyda
Anta att du har ett bolån på 3 miljoner kronor och lyckas sänka räntan med 0,5 procentenheter. Räntekostnaden minskar då med:
3 000 000 × 0,005 = 15 000 kronor per år, eller 1 250 kronor per månad före skatt.
Det är ett räkneexempel, inte en uppskattning av vilken sänkning du kan få. Den faktiska effekten efter skatt beror bland annat på dina övriga inkomster och utgifter i inkomstslaget kapital.
Pengarna som blir över kan gå till en buffert, extra amortering eller regelbundet fondsparande. Du behöver alltså inte låna en krona mer för att skapa större utrymme i ekonomin.
Kan du flytta ett bundet bolån?
Har du ett lån med tremånadersränta är det normalt enklare att byta bank vid nästa villkorsändring. För ett lån med längre bindningstid behöver du först kontrollera vad det skulle kosta att lösa lånet i förtid. Banken kan ha rätt till ränteskillnadsersättning, och den kostnaden kan göra ett byte olönsamt trots att en annan bank erbjuder lägre ränta.
Valet mellan kort och lång bindningstid handlar också om hur förutsägbara kostnader du behöver. Med längre bindningstid vet du vilken ränta som gäller under perioden, medan kort bindningstid ger större möjlighet att ta del av räntesänkningar och omförhandla. Vill du läsa mer om resonemanget finns även Aftonbladets genomgång av bunden och kort boränta. Kontrollera alltid aktuella erbjudanden när du själv ska välja.
2. Utöka bolånet för att få pengar att investera
Den andra möjligheten är att låna mer med bostaden som säkerhet. Då får du kapital att använda direkt, men det är inte pengar som bostaden har ”gett” dig. Det är ett nytt lån som ska betalas tillbaka.
Anta att du utökar bolånet med 200 000 kronor och placerar hela beloppet i fonder. Om räntan på tilläggslånet är 4 procent kostar räntan 8 000 kronor per år före skatt, utöver eventuell amortering. Faller placeringarna med 20 procent är de värda 160 000 kronor, medan låneskulden fortfarande är 200 000 kronor.
Investeringen måste därför bedömas utifrån både möjlig avkastning och risken att förlora pengar samtidigt som räntan ska betalas. Ett lån med bostaden som säkerhet kan ha lägre ränta än ett lån utan säkerhet, men den lägre räntan gör inte investeringen riskfri.
Hur mycket får du utöka bolånet?
Sedan den 1 april 2026 får ett tilläggslån som utökar ett befintligt bolån som högst ge en belåningsgrad på 80 procent av bostadens marknadsvärde. Det är ett tak, inte ett löfte om att få låna. Banken prövar också din betalningsförmåga och dina övriga förutsättningar. Reglerna för när bostaden får omvärderas för att öka låneutrymmet spelar också roll.
Det finns dessutom andra tänkbara användningar för ett tilläggslån än värdepapper. En nödvändig renovering kan exempelvis vara svår att vänta med, medan ett nytt kök av kosmetiska skäl ofta går att spara till. I artikeln Låna eller spara till renovering? Fyra exempel går vi igenom just den skillnaden.
Eftersom bostaden är säkerhet för bolånet är räntan vanligtvis lägre än på ett blancolån, där banken saknar sådan säkerhet. Det kan göra ett utökat bolån billigare än ett privatlån, men jämför hela kostnaden. Om skulden betalas tillbaka under många år kan även en låg ränta bli dyr. Du behöver också vara bekväm med att bostaden står som säkerhet för det större lånet.
Räkna på hela beslutet
Innan du använder bolånet för att skapa investeringsutrymme, ställ två separata frågor:
- Kan jag sänka kostnaden för lånet jag redan har? Jämför räntor, erbjudanden och kostnaden för att eventuellt flytta lånet.
- Behöver jag verkligen låna mer? Räkna på ränta, amortering och hur ekonomin klarar att investeringen faller i värde.
Ränta på ett bolån som uppfyller kraven på säkerhet och belåningsgrad kan vara avdragsgill. Hur avdraget påverkar just din skatt måste däremot bedömas utifrån hela din deklaration. Vill du fördjupa dig finns en genomgång av hur ränteavdrag för bolån fungerar. Skatteverket beskriver också de gällande reglerna för ränteutgifter.
Det första spåret är den rimliga utgångspunkten för de flesta: undersök om bolånet kan bli billigare och ta sedan ställning till vad du vill göra med besparingen. Att utöka bolånet för att investera är ett annat beslut, med en risk som behöver tåla både högre ränta och lägre värde på investeringen.
